Débouchage pour syndics et immeubles à Bruxelles

7h du matin, l'occupant du rez-de-chaussée appelle : sa baignoire est pleine d'une eau qui n'est pas la sienne. À 7h15, le propriétaire du troisième écrit qu'il n'y est pour rien. À 8h, celui du deuxième demande pourquoi il paierait pour un bouchon qui n'est pas chez lui. Et quelque part dans l'agenda, il y a une assemblée générale qui voudra un rapport. Bienvenue dans la journée d'un syndic.

On ne peut pas gérer les copropriétaires à votre place. Mais on peut faire en sorte que la partie tuyaux soit réglée en une fois, documentée, et facturée proprement. C'est ce que fait l'équipe HelpDrain à Bruxelles pour les immeubles, du petit trois-façades divisé en quatre lots à la résidence de soixante appartements.

Ce qu'on prend en charge dans les parties communes

Tout ce qui est partagé. Les colonnes de chute, ces tuyaux verticaux qui descendent du dernier étage jusqu'à la cave et dans lesquels tout le monde vide sa cuisine et sa salle de bain. Le collecteur horizontal en cave, qui reprend les colonnes et file vers la rue. Les chambres de visite dans la cour ou sous le trottoir. Et les sterputs de la cave commune, là où tout se retrouve quand ça refoule.

Pour une colonne bouchée, on travaille depuis le pied, en cave, avec une machine à tambour qui remonte dans le tuyau sans qu'on ait à entrer dans les appartements. La méthode complète est décrite sur la page consacrée au débouchage de colonne d'immeuble. Pour un collecteur ou une chambre de visite, c'est l'hydrocureur : de l'eau sous pression qui décolle le dépôt sur toute la longueur, pas seulement un trou dans le bouchon.

Avant et après, on passe la caméra. Avant, pour savoir où est le bouchon et de quel côté de la limite privatif-commun. Après, pour vérifier que c'est propre, et pour repérer ce qui pourrait poser problème l'hiver prochain.

Un rapport que l'assemblée peut lire

Chaque intervention donne lieu à un rapport daté, avec les photos de la caméra, la distance du bouchon depuis le point d'entrée, la cause constatée et notre avis. Il est écrit pour des gens qui n'ont jamais vu l'intérieur d'un tuyau : le copropriétaire du quatrième doit comprendre pourquoi il paie une part d'un bouchon en cave.

La facture est adressée à l'ACP, et le rapport dit en clair où était le bouchon : dans une partie commune, ou dans le tuyau privé d'un appartement. La répartition reste l'affaire du syndic et de l'assemblée, mais elle se fait sur une image, pas sur une supposition, et vous n'avez pas à reconstituer ça de mémoire trois semaines plus tard. Et si un dégât des eaux a suivi, le même rapport part chez l'assureur de l'immeuble.

Un curage planifié plutôt qu'une urgence

Un immeuble qui nous appelle deux fois par an en urgence, de nuit, avec un occupant furieux et une majoration, c'est un immeuble qui gagnerait à nous voir une fois par an en journée, en avance. Le curage préventif des colonnes et du collecteur enlève le dépôt de graisse et de calcaire avant qu'il ne forme un bouchon. On le planifie à date fixe, on prévient les occupants, on passe, on laisse une fiche.

C'est l'objet du contrat d'entretien des canalisations : une fréquence adaptée à l'immeuble, un montant annuel connu d'avance que vous pouvez présenter en AG, et un historique caméra qui vous dit, année après année, comment vieillissent les tuyaux. Le jour où il faut décider d'un chemisage, vous avez les images pour convaincre les copropriétaires.

Les immeubles bruxellois qu'on connaît par cœur

La maison de maître divisée en trois ou quatre appartements, à Ixelles ou à Saint-Gilles, avec une seule colonne pour tout le monde et un égouttage prévu pour une famille en 1905. Quand le studio sous les combles a été ajouté, personne n'a demandé l'avis du tuyau.

L'immeuble des années 1930, à Schaerbeek ou à Etterbeek, avec ses colonnes en fonte. Belles, solides, mais rugueuses à l'intérieur après un siècle : la graisse s'y accroche comme sur du papier de verre, et un coude a parfois été rongé jusqu'à la fuite. On y va doucement, la fonte ancienne n'aime pas la brutalité.

Et la résidence des années 1970, à Woluwe ou à Auderghem, avec son collecteur en cave et ses parkings en sous-sol. Là, le problème est souvent en bas : un collecteur trop plat, un sterput commun qui refoule dans le garage à chaque orage, un clapet qu'il faudrait poser. La caméra dit lequel, et le rapport vous donne de quoi le mettre à l'ordre du jour.

Ce que ça coûte à la copropriété

Pour une colonne d'immeuble bouchée, comptez entre 180 € et 350 € TVAC, machine à tambour et contrôle caméra compris. Pour le collecteur et les chambres de visite, ça dépend de la longueur et de l'état du dépôt : appelez le 0460 20 30 90, on vous chiffre après vos réponses à trois questions. Dans tous les cas, le prix annoncé au téléphone est le prix payé, et la facture à l'ACP ne contient rien qui n'ait été dit avant.

Questions fréquentes

Qui paie : la copropriété ou l'occupant ?

Ça dépend de l'endroit du bouchon, et c'est la caméra qui tranche. Si le bouchon est dans la colonne de chute, le collecteur ou le sterput de la cave commune, c'est une partie commune : la copropriété paie, via le syndic. Si le bouchon est dans le tuyau privé entre l'appareil et la colonne, c'est l'occupant ou le propriétaire du lot. Notre rapport situe le bouchon au mètre près, avec la photo, ce qui évite de longues discussions en assemblée.

Vous fournissez un rapport pour l'AG ?

Oui, pour chaque intervention sur les parties communes. Il est daté, il indique la colonne ou le tronçon concerné, la cause constatée (graisse, lingettes, dépôt, casse, racines), avec photos et vidéo à l'appui, et ce qu'on conseille pour la suite. Il est écrit pour être lu par des copropriétaires, pas par des plombiers. Vous le joignez tel quel à la convocation ou au procès-verbal.

Un contrat d'entretien, ça se passe comment ?

On commence par une inspection caméra des colonnes et du collecteur, pour connaître l'état de l'immeuble. Ensuite, on fixe ensemble une fréquence de curage, en général une fois par an, plus souvent s'il y a un commerce au rez-de-chaussée ou beaucoup d'appartements. Chaque passage d'entretien planifié donne lieu à une fiche datée pour le syndic. Le montant annuel est connu d'avance, à mettre au budget en AG, et c'est ce qui remplace les appels de nuit à 30 % de plus.

Vous intervenez sans l'occupant ?

Sur les parties communes, oui : cave, local compteurs, chambre de visite dans la cour, pied de colonne. Il nous faut l'accès à l'immeuble, une clé ou un code, et un contact joignable au cas où. Si on doit passer par un appartement, par exemple pour entrer dans une colonne depuis un WC, on convient d'un créneau avec l'occupant. Le syndic n'a pas à être présent sur place, on lui envoie le rapport.

Quel délai pour un immeuble ?

Pour une colonne qui refoule dans un appartement, c'est une urgence : on vient vite, de nuit si l'eau menace. On annonce un créneau à l'appel et on le tient. Pour un curage préventif planifié, on cale une date avec vous, en journée, avec un mot dans les boîtes aux lettres pour prévenir les occupants de ne pas évacuer pendant deux heures. Le prix, dans les deux cas, est annoncé au téléphone.

Ce qu'on entend après une intervention

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« Plusieurs appartements de notre immeuble avaient des soucis d'écoulement. Le bouchon a été localisé dans la colonne commune et retiré sans ouvrir les murs. On nous a tenus au courant pendant l'intervention. C'était appréciable, surtout quand plusieurs voisins attendent de savoir s'ils peuvent réutiliser leurs sanitaires. »

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« Merci à monsieur Murat d'être venu rapidement résoudre mon problème de toilette bouchée pour un rapport qualité-prix très attractif. Je vous le recommande fortement, il est très sympathique et à l'écoute. »

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« Organisation, professionnalisme, perfectionniste, très satisfait du service, je recommande fortement ! »

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